2026년 재개발·재건축 정책 수혜 건설사 TOP7 | 삼성물산·GS건설·현대건설 투자 전망

2026년은 정부의 주택공급 확대 정책과 재개발·재건축 규제 완화로 건설업계의 대변혁이 예상되는 한 해입니다. 용적률 30% 완화, 사업 기간 3년 단축, 취득세 감면 등 파격적인 정책으로 수도권을 중심으로 약 37만 가구의 재개발·재건축 사업이 본격화됩니다. 이번 글에서는 2026년 정책 수혜가 예상되는 주요 건설사들을 심층 분석하고, 투자 인사이트를 제공합니다.

"이 포스팅은 쿠팡 유료광고가 포함되었습니다"

---

반응형

2026년 재개발·재건축 정책 핵심 요약

주요 규제 완화 내용

정부가 2024년 8월 발표한 주택공급 확대방안의 핵심은 재개발·재건축 사업의 속도와 수익성 향상입니다.

용적률 완화 기존 용적률 대비 최대 30%까지 상향 조정이 가능해졌습니다. 이는 같은 부지에서 더 많은 주택을 공급할 수 있다는 의미로, 조합의 수익성이 크게 개선되는 효과가 있습니다.

전용면적 85㎡ 이하 의무공급 폐지 과거에는 재개발의 경우 85㎡ 이하 주택을 80% 이상, 과밀억제권역 내 재건축은 60% 이상 공급해야 했으나 이 규제가 폐지되어 대형 평형 비율을 높일 수 있게 되었습니다.

사업 절차 간소화 기본계획과 정비계획, 사업시행계획과 관리처분계획을 동시 수립할 수 있어 사업 기간이 약 3년 단축될 것으로 전망됩니다.

금융 지원 강화 재건축 조합과 1주택 원조합원에 대한 취득세 감면이 추진되며, 비규제지역의 분양가 12억원 이하의 경우 최대 40% 범위에서 취득세 감면이 가능합니다.

시공사 조기 선정 2025년 7월부터 서울시는 시공사 선정 시기를 '사업시행인가' 이후에서 '조합설립인가' 이후로 앞당겼습니다. 이로 인해 신규 85개 사업장, 약 36조원 규모의 수주 시장이 열렸습니다.

2026년 시장 전망

한국건설산업연구원은 2026년 국내 건설수주가 전년 대비 4.0% 증가한 231.2조원 규모가 될 것으로 전망했습니다. 특히 공공과 민간의 재건축 및 재개발 수주 증가가 시장 회복을 견인할 것으로 예상됩니다.

2025년 재개발·재건축 시장 현황

2025년 상반기 정비사업 시장은 삼성물산과 GS건설의 양강 구도로 재편되었습니다. 6년 연속 1위를 지켜온 현대건설의 독주 체제가 무너지고, 건설사들 간 경쟁이 더욱 치열해졌습니다.

2025년 상반기 수주 순위

1위: 삼성물산 - 4조 7,505억원 한남4구역(1조 5,695억원), 장위8구역(1조 1,959억원), 신반포4차(7,865억원), 대림가락(4,544억원) 등 굵직한 대형 사업을 연달아 수주하며 압도적 1위를 차지했습니다.

2위: 롯데건설 - 2조 5,313억원 부산 가야4구역(7,034억원), 신용산역북측 제1구역(3,522억원), 노원 상계5구역(4,203억원) 등을 수주하며 전년 대비 50% 이상 성장했습니다.

3위: GS건설 - 4조 1,522억원 잠실우성 1·2·3차(1조 6,427억원), 신당10구역(3,146억원 지분) 등을 수주하며 '자이' 브랜드의 위상을 재확인했습니다.

4위: 현대건설 - 1조 789억원 전통의 강자 현대건설은 상반기 주춤한 모습을 보였으나, 하반기 압구정2구역과 성수1구역 등에서 반격을 준비 중입니다.

5위: 포스코이앤씨 - 1조 4,530억원 꾸준한 수주로 상위권을 유지하고 있으며, 혁신적인 설계로 차별화를 시도하고 있습니다.

링심 중국 유심칩 - USIM칩 | 쿠팡

 

---

2026년 수혜 예상 건설사 TOP 7

1. 삼성물산 (래미안)

2025년 시공능력평가: 1위 브랜드: 래미안 강점: 강남·용산 등 핵심지역 특화

삼성물산은 2025년 상반기에만 4조 7,505억원을 수주하며 독주 체제를 구축했습니다. 삼성전자 실적 악화로 인한 신규 수익원 확보 필요성과 맞물려 정비사업에 적극 나서고 있습니다.

2026년 전망 압구정2구역, 압구정3구역 등 강남 핵심지역 대형 프로젝트에 전담팀을 구성하여 공을 들이고 있습니다. 래미안 브랜드의 희소성이 높아지면서 조합들의 러브콜이 이어지고 있어 2026년에도 1위 자리를 지킬 가능성이 높습니다.

핵심 수주 예상지

• 압구정2구역 재건축 (예상 공사비 2조원 이상)
• 압구정3구역 재건축
• 반포 래미안 타운 확대

2. GS건설 (자이)

2025년 시공능력평가: 5위 브랜드: 자이 강점: 서울 전역 폭넓은 공략

GS건설은 2025년 4조 1,522억원을 수주하며 '정비사업 강자'의 위상을 재확인했습니다. 2011년 이후 평균 시공능력평가 5위를 유지하고 있으며, 자체 그룹 물량이 적어 외부 수주에 집중할 수 있는 구조입니다.

2026년 전망 성수전략정비구역 1지구 재개발, 서초 진흥아파트 재건축, 송파 한양2차 재건축 등에서 긍정적 결과를 기대하고 있습니다. '뉴 자이' 브랜드 리뉴얼로 시장 점유율 확대에 주력하고 있습니다.

핵심 경쟁력

• 63조원 이상의 수주잔고 보유 (연간 일감 기준 4.9년치)
• 창조종합건축과의 협업을 통한 설계 경쟁력
• 남천2구역 등 대형 재건축 프로젝트 다수 확보

3. 현대건설 (힐스테이트)

2025년 시공능력평가: 2위 브랜드: 힐스테이트 강점: 6년 연속 정비사업 1위 노하우

현대건설은 2024년까지 6년 연속 정비사업 수주 1위를 차지한 전통의 강자입니다. 2025년 상반기 주춤했으나 하반기 대형 프로젝트를 통해 재도약을 준비하고 있습니다.

2026년 전망 여의도 한양아파트 시공사로 확정되었으며, 압구정지구 수주를 위해 전담팀을 구성했습니다. 반포주공1단지 등 대형 재건축 프로젝트를 다수 보유하고 있어 63조원 이상의 수주잔고를 확보하고 있습니다.

핵심 프로젝트

• 여의도 재개발 (한양·시범·목화·대교아파트)
• 압구정지구 재건축 경쟁
• 반포주공1단지 재건축

4. 롯데건설 (롯데캐슬)

2025년 시공능력평가: 7위 브랜드: 롯데캐슬 강점: 폭발적 성장세

롯데건설은 2023년 5,173억원에서 2024년 1조 6,436억원, 2025년 상반기 2조 5,313억원으로 매년 3배씩 성장하는 놀라운 실적을 보이고 있습니다.

2026년 전망 2025년 상반기에 이미 연간 수주 목표(2조 5,000억~3조원)를 달성했으며, 하반기에도 공격적인 수주를 이어갈 것으로 예상됩니다. 압구정지구와 한남5구역 등에도 적극 참여하고 있습니다.

성장 요인

• 높은 신용등급으로 유리한 금융 조달
• 입주 후 A/S 서비스 만족도 상승
• 롯데캐슬 브랜드 가치 상승

5. 포스코이앤씨 (더샵)

2025년 시공능력평가: 6위 브랜드: 더샵 강점: 혁신적 설계 및 기술력

포스코이앤씨는 꾸준한 수주로 상위권을 유지하고 있으며, 철강 계열사와의 시너지로 경쟁력을 확보하고 있습니다.

2026년 전망 2024년 현대건설과 1·2위를 다투며 높은 수주 실적을 기록했습니다. 2026년에도 중대형 프로젝트를 중심으로 안정적인 수주가 예상됩니다.

6. HDC현대산업개발 (아이파크)

브랜드: 아이파크 강점: 중견 건설사 중 최강자

HDC현대산업개발은 강원 원주 단계주공 재건축(4,369억원), 부산 수영구 광안4구역 재개발(4,196억원) 등을 수주했습니다.

2026년 전망 송파한양2차 재건축에서 GS건설과 양자 대결을 펼치고 있으며, 한남5구역 등 서울 핵심지역 수주에도 적극 나서고 있습니다.

7. 대우건설 (푸르지오)

2025년 시공능력평가: 3위 브랜드: 푸르지오 강점: 자체 그룹 물량 없이 순수 외부 수주

대우건설은 시공능력평가 3위 건설사로 자체 그룹 물량이 없어 외부 수주에만 집중할 수 있는 구조입니다.

2026년 전망 천호동 재개발 등을 수주했으며, 압구정·여의도·성수 등 한강변 핵심지역 수주전에 적극 참여할 것으로 예상됩니다.

---

2026년 핵심 격전지 분석

압구정지구 재건축

압구정지구는 1~6구역으로 나뉘어 재건축이 추진되며, 이 중 2~5구역은 신속통합기획 대상입니다.

2구역 최고 69층 2,700세대 규모로 계획되어 있으며, 예상 공사비는 2조원 이상입니다. 삼성물산과 현대건설이 전담팀을 구성하고 수주에 공을 들이고 있습니다.

3구역 희림종합건축사무소와 설계용역을 체결했으며, 한강 수변부 특화 디자인으로 차별화된 랜드마크를 조성할 예정입니다.

예상 경쟁사 삼성물산, 현대건설, 포스코이앤씨, 롯데건설, HDC현대산업개발

여의도 재개발

한양아파트 - 현대건설 확정 여의도 제1호 재개발 아파트로 현대건설이 시공사로 확정되었습니다.

시범·목화·대교아파트 현재 시공사 선정을 준비 중이며, 여의도 입지 특성상 대형 건설사들의 치열한 경쟁이 예상됩니다.

성수지구 재개발

성수1지구·2지구 당초 초고층 계획에서 공사비 부담으로 50층 미만으로 변경되었으나, 향후 사업 여건 변화에 따라 재조정 가능성이 있습니다.

성수4지구 최고 77층 초고층으로 사업을 확정했으며, 연내 시공사 선정이 예상됩니다.

한남뉴타운

한남4구역 - 삼성물산 수주 (1조 5,695억원) 이미 삼성물산이 수주를 완료했습니다.

한남5구역 한강변 접지 면적이 가장 넓은 프리미엄 입지로, 현대건설, 대우건설, DL이앤씨, 롯데건설, HDC현대산업개발이 초청간담회에 참석하며 치열한 경쟁을 예고하고 있습니다.

쿠팡! | 유럽유심 영국 독일 프랑스 스위스 50개국 데이터 통화 유심칩 공항수령

 

---

건설사별 투자 포인트

안정성 중시 투자자

삼성물산, 현대건설 시공능력평가 1·2위 대형사로 막대한 수주잔고와 안정적인 재무구조를 보유하고 있어 안정성을 중시하는 투자자에게 적합합니다.

성장성 중시 투자자

롯데건설, GS건설 최근 폭발적인 수주 증가세를 보이고 있어 높은 성장 가능성을 기대할 수 있습니다. 특히 롯데건설은 2023년 대비 2025년 수주액이 5배 증가했습니다.

밸류에이션 중시 투자자

포스코이앤씨, HDC현대산업개발 상대적으로 저평가되어 있으면서도 꾸준한 수주 실적을 보이고 있어 가치 투자 관점에서 매력적입니다.

---

2026년 건설업 리스크 요인

공사비 상승 리스크

최근 3년간 공사비가 30% 이상 급등하면서 사업성이 악화되고 있습니다. 건설 자재 가격과 인건비 상승이 지속될 경우 수주 계약 후 추가 비용 발생 가능성이 있습니다.

분담금 부담

조합원 분담금이 증가하면서 재건축 동의율 확보가 어려워질 수 있습니다. 정부의 주택연금 활용 조합원 분담금 납부 허용 등 금융 지원이 실효성을 가질지가 관건입니다.

미분양 리스크

지방 대도시를 중심으로 미분양 물량이 증가하고 있어, 일반분양 물량이 많은 재개발 사업의 경우 분양 리스크가 존재합니다.

규제 재강화 가능성

부동산 시장 과열 시 정부가 규제를 다시 강화할 가능성이 있어, 정책 변화를 지속적으로 모니터링해야 합니다.

---

투자 전략 및 체크리스트

단기 투자 전략 (6개월~1년)

모멘텀 중심 접근 대형 프로젝트 수주 발표 시점에 맞춰 투자하는 전략이 유효합니다. 압구정2구역, 성수1구역 등 대형 사업지 시공사 선정 일정을 체크하세요.

추천 종목 삼성물산, GS건설, 롯데건설

중장기 투자 전략 (1년~3년)

펀더멘털 중심 접근 수주잔고, 시공능력평가 순위, 재무건전성을 종합적으로 고려한 투자가 필요합니다. 2026년 이후에도 지속적인 수주가 가능한 건설사를 선별하세요.

추천 종목 현대건설, 삼성물산, 포스코이앤씨

투자 전 체크리스트

✅ 수주잔고 확인 현재 보유한 수주잔고가 연간 매출 대비 몇 년치인지 확인하세요. 일반적으로 3년 이상이면 안정적입니다.

✅ 시공능력평가 순위 시공능력평가 10위권 내 건설사가 대형 프로젝트 수주에 유리합니다.

✅ 브랜드 파워 래미안, 자이, 힐스테이트 등 메이저 브랜드는 조합 선호도가 높아 수주 확률이 높습니다.

✅ 재무건전성 부채비율, 유동비율, 이자보상배율 등을 확인하여 재무 안정성을 평가하세요.

✅ 신용등급 신용등급이 높을수록 금융 조달이 유리하고, 이는 곧 조합의 사업비 부담 감소로 이어집니다.

✅ 분기별 실적 모니터링 수주액, 수주잔고, 영업이익률 추이를 분기마다 체크하세요.

---

2026년은 재개발·재건축 시장의 대변혁기입니다. 정부의 적극적인 규제 완화와 공급 확대 정책으로 건설사들에게는 최대 호황기가 될 전망입니다. 특히 삼성물산, GS건설, 현대건설, 롯데건설 등이 주요 수혜 기업으로 꼽히며, 압구정·여의도·성수 등 한강변 핵심지역을 중심으로 2조원 이상 규모의 대형 프로젝트가 속속 발주될 예정입니다.

다만 공사비 상승, 조합원 분담금 부담, 미분양 리스크 등 불확실성도 존재하므로, 각 건설사의 수주 현황과 재무건전성을 면밀히 분석하여 투자 결정을 내리는 것이 중요합니다.

2026년 재개발·재건축 시장의 최대 수혜자는 누가 될지, 앞으로의 행보를 주목해야 할 시점입니다.

♬여가활동에 도움되는 여행콘텐츠

#경기북부권 최대 워터파크 의정부 아일랜드캐슬 워터파크&사우나 찜질방 가격

 

#국내여행지추천 진도쏠비치 이국적인 인피니티풀.어드벤쳐프로그램체험