양도세 2025년기준 기준세율.양도세계산기.비과세 및 감면헤택.신고 납부방법

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부동산이나 자산을 양도할 때 발생하는 이익에 대해 부과되는 세금, 바로 양도소득세에 대해 이야기해 볼게요. 이 세금은 주택이나 토지 등 다양한 자산을 거래하면서 얻는 이익에 대해 세금을 납부하는 것이기 때문에, 부동산 거래를 하시는 분들에게는 아주 중요한 요소죠. 특히 최근에는 부동산 시장이 활발해지면서 많은 사람들이 양도소득세에 대한 이해가 필요해요.

양도세 부과 기본개념

토지나 건물 등 부동산을 양도하여 얻은 양도차익이 대표적인 과세의 대상입니다. 그 외에도 부동산을 취득할 수 있는 환매권 등의 권리, 등기된 부동산임차권(특히 상가임차권) 등의 부동산에 관한 권리의 양도로 인하여 발생하는 소득도 양도소득세의 대상이 됩니다. 일정한 주식(株式) 또는 출자지분(出資持分)의 양도로 인하여 발생하는 소득에 대해서도 양도소득세가 부과됩니다. 그 밖에, 영업권, 특정 시설물의 이용권이나 회원권 등을 양도하여 자본이익을 거두었을 때에도 양도소득세를 내야 됩니다. 다만 재고자산의 양도는 양도소득세의 대상에서 제외됩니다.

여기서 양도(讓渡)란 자산을 매도(賣渡)하거나, 교환(交換)하거나, 공매(公賣) 또는 경매(競賣), 법률에 의한 수용(收用) 및 협의매수(協議買受), 대물변제(代物辨濟), 그 밖에 법인(法人)에 대한 현물출자(現物出資) 등을 위하여 일정한 자산을 사실상 이전시키는 것입니다. 유상(有償)으로 이전시킬 경우에만 과세대상이 되기 때문에, 무상(無償)으로 증여(贈與)했을 경우 양도소득세를 물지 아니합니다. 민법상으로 부동산이나 자동차, 중기 등의 소유권이전 시점은 등기 또는 등록 시점이 결정적이지만, 소득세법상 양도의 시점은 등기 또는 등록 여부와 상관이 없습니다. 자산은 반드시 자기가 직접 매입한 자산이어야 할 필요가 없습니다. 증여를 받거나 상속으로 물려받은 자산을 양도하여 그 차익을 얻은 때에도 양도소득세가 부과됩니다.

양도소득세 계산의 기본 요소

양도소득세를 계산하기 위해서는 몇 가지 기본 요소가 필요합니다. 첫 번째로 "양도가액"이란, 자산을 판매한 가격을 의미하며. 두 번째는 "취득가액"인데, 이것은 자산을 구매할 때 지불한 가격을 말합니다. 마지막으로 "필요경비"는 양도소득세를 계산할 때 공제 가능한 비용을 뜻합니다. 예를 들어, 중개수수료나 수리비용 등이 여기에 해당합니다.

양도소득세 계산 흐름도

양도세율 

양도소득세의 세율은 부동산의 보유 기간에 따라 달라지는데요. 보유 기간이 짧을수록 세율이 높아지고, 보유 기간이 길어질수록 세율이 낮아지는 구조로 되어 있습니다. 예를 들어, 보유 기간이 2년 이상인 경우에는 6%의 최저 세율이 적용되지만, 1년 이하일 경우 최대 45%까지 부과될 수 있어요.

이러한 세율 구조는 자산 소유자의 입장에서 중요한 고려사항이 될 수 있어요.

부동산 종류[상가/토지/주택]에 따른 세액 차이 2025년기준

부동산의 종류에 따라서도 세액이 달라질 수 있어요. 예를 들어, 주택과 상업용 부동산은 다른 세율이 적용될 수 있는데요, 이 때문에 자산의 종류를 정확히 파악하는 것이 중요해요.

양도세액계산

양도세액 계산 방법은 양도금액에서 취득가액과 취등록세, 부동산 등의 가치를 증대시키기 위해 투자한 금액(자본적 지출액) 등의 필요경비를 뺀 차익에 대해 과세합니다. 양도차익 계산시 기본적으로 실거래가( 투기지역만 실거래가를 적용하는 것은 아님) 로 계산하는 게 원칙으로, 기준시가는 교환거래 등 실거래가가 없는 경우에만 이용합니다. .

한편 전업 부동산투자자인 경우 양도소득=사업소득이 되어 위의 계산법이 적용되지 않습니다. 그러나 전업 부동산투자자라도 부동산을 매도할 때에는 반드시 양도세 신고(=예정신고)를 해야 합니다. 5월 종합소득 신고때 납부할 세금이 최종 확정되며, 양도세 신고할 때 납부한 양도세가 포함되어 계산됩니다.

비과세 및 감면헤택

기본적인 세율은  6~45%가 적용되나, 물가 상승에 따른 세부담 완화를 위해 보유기간에 따라 소득공제가 이뤄지기 때문에 실제 세액은 기준세액보다 계산액보다 더 줄어듭니다.

1세대 1주택자의 경우 양도소득세 비과세 혜택을 받습니다. 더 자세히 말하자면, 1세대가 양도일 현재 국내에 1주택을 보유하고 있으며, 해당 주택의 보유기간이 2년 이상일 경우 양도소득세를 안 내도 됩니다 . 물론 그 소유주택에 자기가 직접 거주하지 않았다 하더라도 비과세 혜택을 받습니다.  그런데 1세대 2주택자라 하더라도, 일시적 보유에 대한 폭넓은 예외규정을 두고 있기 때문에, 대부분 2주택까지는 양도소득세가 과세되지 않습니다. 예를 들어 1주택을 양도하기 전에 다른 주택을 대체 취득하거나 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 인하여 2주택 이상을 보유하는 경우가 그렇습니다.

국내에 1주택을 소유한 1세대가 종전의 주택을 양도하기 전에 다른 주택을 취득함으로써 일시적으로 2주택이 된 경우 이를 1세대 1주택으로 보기도 합니다. 이를 '일시적 1세대 2주택 비과세 특례'라고 합니다. 이러한 비과세 특례를 받으려면 종전의 주택을 취득한 날로부터 1년 이상이 지난 후 신규 주택을 취득하고 신규 주택을 취득한 날로부터 3년 이내에 종전의 주택을 양도하여야 합니다. 만약 상속, 동거봉양, 혼인 등으로 2주택이 된 경우라면, 5년안에 기존 주택을 매각하여야 비과세 혜택을 받습니다.

장기 보유 특별 공제

장기 보유 특별 공제란, 일정 기간 이상 자산을 보유했을 경우 세액을 일부 면제해주는 제도예요. 이 제도는 부동산 시장의 안정성을 높이기 위해 마련되었는데, 2년 이상 보유한 경우에만 적용된답니다. 이처럼 장기 보유의 혜택을 잘 활용하면 세금을 줄일 수 있으니, 부동산 거래를 계획하시는 분들은 꼭 알아두셔야 해요.

1세대 1주택자로서 비과세혜택을 받을 수 있는 자가 3년 이상 보유하고 2년이상 거주중이던 고가주택을 매도하는 경우라면 다음과 같은 공제율을 적용받습니다.

양도소득세 신고 방법

양도소득세를 신고하는 과정은 생각보다 간단해요. 국세청 홈페이지나 홈택스에서 온라인으로 신고할 수 있으며, 필요한 서류를 준비하는 것이 중요해요. 특히 부동산 거래 계약서와 지출 증빙 자료를 잘 챙겨두어야 해요.

양도소득세 납부방법

부동산매매에 의하여 부동산 소유권(所有權)을 이전하는 때에는 그 부동산의 매매사실을 납세지 관할세무서장에게 반드시 신고하여야 합니다. 이때 신고자는 그 부동산매매계약서의 사본을 세무서에 제출하여야 합니다. 중개수수료와 법무사수수료를 지급했다면 그 지급액, 신고서작성에 비용이 들어갔다면 그 비용에 관한 증빙 등도 함께 제출해야 합니다.

이때 신고자는 관할세무서장에게 납부세액에 관하여 안내서의 교부를 신청할 수 있는데, 이러한 부동산양도신고와 안내서교부신청을 받은 납세지 관할세무서장은 납세의무자에게 납부세액에 관한 안내서를 교부해야 합니다.

납세의무자가 납부세액 안내서를 받으면 홈택스를 통해 전자납부하는 등의 방법으로 양도소득세를 납부합니다. 납부서를 작성하여 은행 또는 우체국에 직접 납부를 할 수도 있고, 신용카드로 납부할 수도 있습니다.

납부기한은 양도일이 속하는 달의 말일부터 2개월 이내입니다.납세의무자가 안내서에 따라 예정신고기한 내에 세액을 자진납부하는 때에는 예정신고자진납부(소득세법 제69조, 제106조)를 한 것으로 봅니다. 예정신고를 하지 않으면 납부할 세액의 20%인 무신고가산세와 1일 0.022%의 납부지연가산세가 부과됩니다.

주식의 경우 국내 상장법인의 대주주이거나 K-OTC 같은 장외시장에서 주식을 거래한 사람만 부동산의 경우처럼 예정신고를 하면 되며 국내 주식시장에서 장내거래만 한 소액주주이거나 해외주식을 거래한 경우에는 다음 년도 5월에 확정신고만 하면 됩니다.

이렇게 양도소득세에 대해 알아보았어요. 부동산 거래를 고민하시는 분들에게 많은 도움이 되길 바랍니다