2026년 다주택자 양도세 중과 재개! 5월 9일 데드라인 전 반드시 알아야 할 핵심 정보

2026년 2월, 부동산 시장에 긴장감이 흐르고 있습니다. 정부가 2022년 5월부터 약 4년간 이어져 온 다주택자 양도소득세 중과 유예 조치를 2026년 5월 9일 종료한다고 최종 확정했기 때문입니다. 이재명 대통령은 "정부를 이기는 시장은 없다"라며 양도세 중과를 더 이상 유예하지 않겠다는 강력한 의지를 밝혔습니다.

이번 조치로 5월 10일부터 다주택자가 조정대상지역 내 주택을 팔 때 기본 양도세에 추가로 세금을 내야 합니다. 다주택자라면 지금 이 순간이 골든타임입니다. 5월 9일 이전에 계약을 맺으면 추가 유예 혜택을 받을 수 있기 때문입니다.

---

다주택자 양도세 중과, 정확히 무엇인가?

양도소득세 중과란 조정대상지역 내 다주택자가 주택을 팔 때 기본 세율(6~45%)에 추가 세율을 더해 과세하는 제도입니다. 부동산 투기를 억제하고 주택 시장을 안정화하기 위해 2003년 노무현 정부 때 처음 도입되었습니다.

중과세율 구조

• 2주택자: 기본세율 + 20%p
• 3주택 이상: 기본세율 + 30%p
• 지방소득세 포함 최고세율: 82.5%

2주택자는 기본세율에 20%p, 3주택 이상자는 30%p가 가산되며, 지방소득세를 포함한 최고 세율은 무려 82.5%에 달합니다. 또한 중과세가 적용되면 장기보유특별공제(최대 30%) 혜택도 받을 수 없습니다.

---

세금 부담 얼마나 늘어나나? 실제 사례 분석

케이스 1: 양도차익 10억원 발생 시

국세청장의 시뮬레이션에 따르면, 양도차익이 10억원일 경우 2주택자는 최대 2.3배, 3주택 이상 보유자는 최대 2.7배까지 세 부담이 급증합니다.

중과 유예 시 (2026년 5월 9일까지)

• 기본세율 적용
• 장기보유특별공제 가능
• 양도세 약 3.5억원~4억원

중과 적용 시 (2026년 5월 10일 이후)

• 2주택자: 약 8억~9억원
• 3주택자: 약 9억~10억원

케이스 2: 15억원 구매 → 30억원 매도 (보유기간 3년)

중과 유예 상태에서는 양도세와 지방소득세를 합쳐 약 6억 2천만원의 세금을 내야 하지만, 중과가 적용되면 2주택자는 약 10억원, 3주택자는 약 12억 3천만원까지 세금이 늘어납니다.

실제로 차익의 80% 가량을 세금으로 내야 하는 상황이 발생할 수 있습니다.

아메리칸솔루션 그랜드마스터 카사바 고양이모래 : 한고연몰

 

---

5월 9일 계약 시 추가 유예 혜택

정부는 부동산 거래 관행을 고려해 5월 9일까지 매도 계약을 맺었다면 지역에 따라 잔금·등기를 3개월 또는 6개월 뒤에 하더라도 양도세를 중과하지 않는 보완 방안을 마련했습니다.

지역별 유예 기간

기존 조정대상지역 (강남·서초·송파·용산구)

• 5월 9일까지 계약 체결
• 계약일로부터 3개월 이내 잔금·등기 완료 시 중과 면제

신규 조정대상지역 (2025년 10월 15일 지정된 서울 21개구, 경기 일부)

• 5월 9일까지 계약 체결
• 계약일로부터 6개월 이내 잔금·등기 완료 시 중과 면제

---

다주택자가 취할 수 있는 전략

1. 중과 유예 기간 활용 전략

조정대상지역 내 2년 이상 보유한 주택을 2026년 5월 9일까지 연장된 중과 유예 기간 동안 양도하면 일반 누진세율만 적용되어 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 이때 장기보유특별공제를 최대 30%까지 받을 수 있으므로 보유기간이 긴 주택부터 양도하는 것이 유리합니다.

2. 분할 양도 전략

양도소득세는 누진세율 구조이므로 여러 채의 주택을 동일 과세연도에 양도하면 세율이 높아집니다. 여러 과세연도에 걸쳐 분산 양도하면 세율을 낮출 수 있습니다.

3. 증여 전략 고려

최근 양도세 중과를 피하려는 다주택자들이 자녀에게 증여하는 사례가 늘고 있으며, 작년 12월 서울 지역 집합건물 증여 등기 신청 건수가 3년 만에 최고치를 기록했습니다. 다만 증여는 양도가 아니므로 양도소득세는 발생하지 않지만 증여세와 취득세를 내야 합니다.

주의사항: 정부가 세금 부담을 피하려는 가족 간 저가 거래에 대해 세무 조사를 강화하고 있으니 전문가 상담이 필수입니다.

---

부동산 시장 전망: 과거 사례로 본 미래

2005년 노무현 정부 사례

노무현 정부는 다주택자 양도세율을 대폭 인상했고, 실제 시행 전까지 매물이 일시적으로 늘어났으며 가격이 조정되는 모습을 보였습니다. 하지만 급매물이 소화된 직후인 2006년 초부터 시장은 다시 가파르게 반등했습니다.

2018년 문재인 정부 사례

중과세가 본격 시행되자 양도세 최고 세율이 지방세 포함 82.5%에 육박하면서 서울 다주택자 매도량은 시행 전월 대비 절반 이하로 급감했습니다. "팔아도 남는 게 없다"는 인식이 확산되며 '매물 잠김' 현상이 나타났습니다.

2026년의 특수성

이번 유예 종료가 과거와 다른 결정적 차이점이 있습니다. 최근 5년간 서울의 다주택자는 약 1만 명 감소했으며, 이는 전국에서 가장 많이 감소한 지역입니다. 지난 4년여의 유예 기간 동안 팔 사람은 이미 처분을 완료했을 가능성이 높아, 중과세 시행 후 매물이 과거보다 더욱 줄어들 것으로 예상됩니다.

---

지역별 영향 전망

강남권 핵심 지역

강남, 마포, 용산, 성동 등 서울 핵심 지역 다주택자들은 양도차익이 크고 장기 보유 가치가 높은 주택은 자녀에게 증여하고, 차익이 상대적으로 적은 중저가 주택부터 정리할 가능성이 높습니다. 핵심지에서는 '매물 잠김' 현상이 심화될 수 있다는 우려가 있습니다.

강북·경기권

강남보다는 강북, 서울보다는 경기권과 수도권 외곽에서 매물이 더 늘어날 수 있다는 전망이 나오고 있습니다.

[리유저블백증정] 헨켈 세탁세제 퍼실 라벤더 2.7L 4개 겸용 : 헨켈홈케어 공식몰

 

---

체크리스트: 지금 당장 확인해야 할 사항

✅ 주택 수 판단

• 조합원입주권, 분양권도 주택 수에 포함
• 주거용 오피스텔도 주택으로 간주
• 양도일 기준으로 주택 수 산정

✅ 조정대상지역 확인

현재 조정대상지역:

• 서울 전역 25개구
• 경기 12개 지역 (과천, 광명, 하남, 성남 분당·수정·중원구 등)

✅ 보유기간 확인

• 2년 미만 보유 시 단기 중과세율 적용 (1년 미만 70%, 1~2년 60%)
• 보유기간이 2년 이상인 조정대상지역 내 소재 주택을 2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 양도하는 경우에는 중과세율이 적용되지 않으며, 이 기간 내 양도 시 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.

✅ 중과세 제외 대상 확인

• 장기임대주택
• 상속주택
• 일시적 2주택 (이사·학업·취업 등)

국세청 지원 서비스

국세청은 양도세 중과 유예 종료 관련 전용 신고·상담 창구를 운영할 예정입니다. 세부 사항이 확정·발표되는 대로 유예 종료 시까지 전문 상담을 받을 수 있습니다.

---

2026년 5월 9일은 다주택자에게 있어 매우 중요한 데드라인입니다. 이 날짜 이전에 계약을 체결하느냐, 그렇지 않느냐에 따라 수억 원의 세금 차이가 발생할 수 있습니다.

행동 가이드:

1. 보유 주택 현황 정리 (주택 수, 보유기간, 위치)
2. 양도세 예상 세액 계산 (중과 유예 vs 중과 적용)
3. 전문가 상담 (세무사, 부동산 전문가)
4. 5월 9일 이전 매도 결정 시 신속한 계약 진행
5. 증여 등 대안 전략 검토

과거 사례를 보면 중과세 발표 후 실제 시행 전까지 3~6개월 동안 매물이 일시적으로 증가했습니다. 하지만 현재는 이미 다주택자 수가 크게 감소한 상태이므로, 향후 시장 변화는 과거와 다를 수 있습니다.

세금 절감과 부동산 투자 전략, 두 마리 토끼를 잡기 위해서는 지금 이 순간의 현명한 결정이 필요합니다. 전문가와 충분한 상담을 통해 본인에게 가장 유리한 전략을 선택하시기 바랍니다.

♬여가활동에 도움되는 여행콘텐츠

계룡산 생태탐방원 정식 개원! 여자 혼행·커플·가족 여행객 추천 여행코스 소개

 

#혼자여행 떠나기 좋은 조용한 국내 소도시 여행 추천 TOP 5