2026년 다주택자 세금 폭탄 예고! 양도세·보유세 중과 부활 5월 9일 마감 전 꼭 알아야 할 절세 전략

2026년은 다주택자에게 중요한 전환점이 될 것으로 보입니다. 이재명 대통령이 다주택자 양도세 중과 유예가 5월 9일 종료되며, 재연장은 없을 것이라고 명확히 밝혔기 때문입니다. 지난 4년간 매년 연장되어온 유예 조치가 드디어 종료되면서, 다주택자들은 새로운 세금 전략을 세워야 할 시점에 놓였습니다.

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양도소득세 중과 부활, 무엇이 달라지나?

중과세율 적용 시기

2022년 5월 10일부터 2026년 5월 9일까지 보유기간 2년 이상 주택을 양도하면 중과세율이 적용되지 않도록 유예되어 왔습니다. 하지만 이 유예 기간이 종료되면 다주택자는 다시 높은 세율을 부담해야 합니다.

구체적인 세율 변화

현재 양도세 기본세율은 과세표준에 따라 6~45% 수준입니다. 하지만 중과 적용 시 2주택자는 기본세율에 20%포인트, 3주택 이상 보유자는 30%포인트가 가산됩니다.

특히 주목해야 할 점은 3주택 이상 보유자의 경우 중과한 양도세 75%에 지방소득세 10%까지 더하면 최고 세율이 82.5%까지 오른다는 것입니다. 이는 양도차익의 대부분이 세금으로 환수되는 것을 의미합니다.

장기보유특별공제도 배제

중과세율이 적용되면 장기보유특별공제 혜택도 배제됩니다. 보유 기간이 길어도 세금 감면을 받을 수 없게 되는 것입니다.

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양도세 중과 피하는 핵심 타이밍

잔금일이 결정적

양도세의 판단 기준은 계약일이 아닌 잔금 지급일 또는 등기 접수일 중 빠른 날입니다. 즉, 2026년 초에 매매 계약을 체결했더라도 잔금 지급이 5월 10일 이후라면 중과 대상이 됩니다.

정부의 완화 조치 가능성

이재명 대통령은 5월 9일까지 계약한 것에 대해서는 중과세 유예를 해주도록 국무회의에서 논의하겠다고 밝혔습니다. 계약일 기준으로 완화될 가능성도 있으니 정부 발표를 주시해야 합니다.

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종합부동산세(보유세) 현황과 전망

현행 종합부동산세 구조

1세대 1주택자는 종합부동산세 과세표준 산정 시 12억원을 공제하지만, 다주택자는 9억원만 공제받습니다.

세율 구조

2주택 이하 소유자는 과세표준에 따라 0.5%~2.7%의 일반세율이 적용되나, 3주택 이상 소유자는 0.5%~5%의 높은 세율이 적용됩니다.

공시가격 현실화의 영향

문재인 정부 시절 공시가격 현실화와 종합부동산세 중과가 맞물리면서 일부 고가 아파트의 경우 2019년 700만~900만원 수준이던 보유세가 1200만~1500만원대로 두 배 가량 증가했던 경험이 있습니다.

현재 정부는 세율 자체는 건드리지 않겠다고 밝혔지만, 공시가격 현실화가 진행되면 실질적인 보유세 부담은 증가할 수 있습니다.

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2026년 다주택자 세금 전략

1. 중과 유예 기간 내 매도 검토

조정대상지역 내 2년 이상 보유한 주택을 2026년 5월 9일까지 양도하면 일반 누진세율만 적용되어 세금 부담을 크게 줄일 수 있습니다. 보유기간이 긴 주택부터 양도하는 것이 장기보유특별공제를 최대한 활용할 수 있어 유리합니다.

2. 분할 양도 전략

양도소득세는 누진세율 구조이므로, 여러 채의 주택을 동일 과세연도에 양도하면 큰 양도차익이 발생할 수 있어 여러 과세연도에 걸쳐 분산 양도하면 세율을 낮출 수 있습니다.

3. 증여 활용

자녀에게 부담부 증여를 통해 일부 자산을 이전하면 양도소득세와 증여세 부담을 조정할 수 있습니다.

4. 타이밍 관리

늦어도 5월 9일 이전에는 대금 정산이 완결되도록 하는 치밀한 타이밍 매니지먼트가 절실합니다.

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시장 반응과 전망

다만 조정대상지역 내 다주택자 양도소득세 중과 배제는 2026년 5월까지로 한시 적용돼, 향후 부동산 가격 안정 여부에 따라 추가 연장 여부가 결정될 전망입니다.

정부 정책에 대한 불신이 깊어지며 지금 아니면 기회가 없다는 공포 심리가 확산되고 있으며, 관망세가 짙어지고 이른바 똘똘한 한 채 선호 현상이 더욱 강화될 수 있다는 전망이 지배적입니다.

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2026년 부동산 정책은 대출은 더 까다롭게, 거래는 더 투명하게, 실수요자는 선별적 지원하는 방향으로 진행되고 있습니다. 2026년은 다주택자 양도세 중과 유예의 종료와 보유세 현실화 로드맵의 가속화라는 거대한 두 물줄기가 만나는 세제상의 대변곡점이 될 것입니다.

다주택자라면 지금부터라도 보유 주택 수, 지역, 보유 기간, 향후 계획 등을 종합적으로 검토하여 최적의 세금 전략을 수립해야 합니다. 특히 5월 9일이라는 마감 기한을 염두에 두고 신중하게 결정을 내려야 할 시점입니다.

※주의사항: 본 글은 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 개별 상황에 따라 세금이 다르게 적용될 수 있습니다. 구체적인 세무 상담은 전문 세무사와 상담하시기 바랍니다.

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