2025 10.15 부동산대책 양도세 정리 - 다주택자 최고 85% 중과 확정

2025년 10월 15일, 정부는 서울 및 수도권 집값 급등을 막기 위해 강력한 주택시장 안정화 대책을 발표했습니다. 이번 대책은 대출 규제부터 양도세, 취득세까지 전방위적인 규제를 포함하고 있어 부동산 시장에 큰 영향을 미칠 것으로 예상됩니다.

서울 전역과 경기 12개 지역(과천, 광명, 성남, 수원, 용인, 안양, 의왕, 하남 등)이 조정대상지역 및 투기과열지구로 지정되었으며, 10월 20일부터는 토지거래허가구역으로 묶여 2년 실거주 의무가 생겼습니다.

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양도세 정책, 무엇이 달라졌나?

1. 다주택자 양도세 중과 본격화

2025년 5월 9일 이후부터 다주택자에 대한 양도세 중과가 본격적으로 적용됩니다.

2주택자 양도세율:

• 기본세율(6~45%) + 20%p 가산
• 지방소득세 포함 시 최고 **75%**까지 부과

3주택자 이상 양도세율:

• 기본세율 + 30%p 가산
• 지방소득세 포함 시 최대 **85%**까지 부과

이는 사실상 '양도세 시한폭탄'이라고 불릴 만큼 강력한 규제입니다. 장기보유특별공제도 제외되어 다주택자의 세금 부담이 크게 증가할 전망입니다.

2. 1주택자 비과세 요건 강화

10월 16일 이후 신규 취득 주택:

• 2년 이상 실제 거주 + 2년 이상 보유 필수
• 단순 보유만으로는 비과세 혜택 불가

기존 보유 주택:

• 2년 이상 보유 시 기존과 동일하게 비과세 가능
• 하지만 거주의무 면제는 더 이상 적용되지 않음

3. 일시적 2주택 비과세 조건 엄격화

조정대상지역 내에서는 새 집을 취득한 후 1년 이내 기존 주택을 처분해야 일시적 2주택 비과세가 가능합니다. 이전 2년 유예기간에서 대폭 축소되었으며, 기한 내 처분하지 못하면 중과세율이 적용됩니다.

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취득세도 함께 올라간다

조정대상지역 내 다주택자는 양도세뿐만 아니라 취득세도 중과됩니다.

• 2주택자: 8%
• 3주택자 이상: 12%

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실거주 중인 1주택자, 갈아타기 부담 증가

많은 1주택자들이 간과하는 부분이 바로 갈아타기 시 발생하는 문제입니다.

새 집 구매 시:

• 기존 주택을 6개월 내 처분하지 않으면 2주택자로 간주
• 취득세 8% + 양도세 중과 적용
• 새 주택에 6개월 내 실거주 의무 발생

전세 거주 1주택자:

• 전세대출이 남아있으면 규제지역 내 추가 매수 시 전세대출이 즉시 회수됨
• 전세대출이 DSR에 반영되어 주택담보대출 심사에서 불리

월세 거주 1주택자:

• 새 주택 잔금 전까지 기존 주택을 처분해야 함
• 처분조건부 대출, 전입의무 등으로 추가 매수가 매우 제한적

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토지거래허가구역, 전세도 불가능

10월 20일부터 발효되는 토지거래허가구역에서는:

• 2년 실거주 의무 필수
• 전세나 월세 임대 불가
• "전세 끼고 산 뒤 나중에 입주하겠다"는 방식 불허

주택을 구매하면 반드시 실거주해야 하며, 임대를 줄 수 없습니다.

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지금 매매 계약했어도 규제 적용될 수 있다

10월 15일 대책 발표 전 매매 계약을 체결했더라도 조정대상지역 지정 효력 발생 이후 잔금을 치르면 규제가 적용됩니다.

실제 사례:

• 10월 1일 기존 주택 매도 계약 체결
• 10월 15일 새 아파트 매수 계약 체결
• 서울 전역이 조정대상지역으로 지정되면서 일시적 2주택 비과세 혜택 불가
• 예상치 못한 약 1억 6천만 원의 양도세 부담 발생

계약일이 아닌 잔금일이 기준이 되므로 주의가 필요합니다.

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보유세 강화도 예고

정부는 연말에 보유세 강화와 거래세 완화를 병행한 세제 개편안을 발표할 예정입니다.

개편 방향:

• 고가주택과 다주택자 중심으로 종합부동산세 인상
• 무주택자와 실수요자의 취득세, 양도세는 인하
• "보유는 무겁게, 거래는 가볍게" 기조

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세금 폭탄 피하는 전략은?

다주택자라면

1. 2025년 5월 9일 이전 매도 검토: 중과세 시행 전 매도하면 기본세율 적용
2. 장기보유 전략 재검토: 장기보유특별공제가 배제되므로 보유 기간만으로는 절세 효과 제한적
3. 가족 간 증여 고려: 배우자나 자녀에게 증여하여 주택 수 조정 (단, 증여세 및 5년 내 매도 시 합산 과세 주의)

1주택자 갈아타기 계획 중이라면

1. 처분 기한 철저히 준수: 6개월~1년 내 기존 주택 처분 필수
2. 실거주 계획 명확히: 새 주택에 실제 거주할 수 있는지 확인
3. 대출 규제 사전 점검: DSR, LTV 규제 강화로 대출 가능 금액 축소

무주택자라면

1. 실수요 입증: 2년 이상 실거주 계획 수립
2. 분양권 주의: 분양권도 주택 수에 포함되어 다주택자로 간주될 수 있음
3. 청약 가점 관리: 무주택 기간이 중요하므로 신중한 계획 필요

전문가 상담은 필수

부동산 세금은 개인의 보유 주택 수, 취득 시기, 매도 시기, 거주 여부 등에 따라 천차만별로 달라집니다. 특히 이번 10.15 대책은 예상치 못한 부분에서 세금 폭탄이 터질 수 있어 반드시 세무사나 부동산 전문가와 상담 후 결정하는 것이 안전합니다.

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2025년 10.15 부동산대책은 다주택자에게는 양도세 시한폭탄이, 1주택자에게는 갈아타기 장벽이, 무주택자에게는 대출 문턱이 되고 있습니다.

부동산 시장의 불확실성이 커진 만큼, 정확한 정보를 바탕으로 신중하게 의사결정을 내리시기 바랍니다. 특히 양도세와 관련된 사항은 세금 부담이 수천만 원 단위로 달라질 수 있으므로, 전문가 상담을 통해 본인에게 유리한 전략을 수립하시길 권장합니다.

※ 본 글은 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 세무 상담은 전문가와 진행하시기 바랍니다.

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