서울 전역 25개 자치구를 토지거래허가구역으로 지정하는 초강력 규제책 발표 내용

토지거래허가구역(토허구역)은 부동산 투기를 막기 위해 정부가 지정한 특정 지역에서 일정 규모 이상의 토지나 주택을 거래할 때 관할 구청장의 허가를 받도록 하는 제도입니다. 투기성 거래를 차단하고 실수요자 중심의 건전한 부동산 시장을 만들기 위한 규제 정책입니다.

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2025년 서울시 토지거래허가구역 재지정 경과

해제와 재지정의 역사

2025년 2월 13일, 서울시는 잠실동, 삼성동, 대치동, 청담동 일명 '잠삼대청' 지역 291개 단지의 토지거래허가를 해제했습니다. 5년간 유지되던 규제가 풀리자 강남권 아파트 가격이 급등하기 시작했습니다.

해제 후 단 5주 만에 집값이 급등하자, 3월 19일 정부는 다시 주택시장 안정화 방안을 발표했습니다. 이번에는 강남구, 서초구, 송파구에 용산구까지 추가하여 4개 자치구 전체 아파트를 대상으로 토지거래허가구역을 확대 재지정했습니다.

2025년 10월 역대 최대 규모 확대

2025년 10월 15일, 이재명 정부는 역사상 처음으로 서울 전역 25개 자치구를 토지거래허가구역으로 지정하는 초강력 규제책을 발표했습니다. 기존 강남 4개구(강남·서초·송파·용산)에 더해 나머지 21개 자치구가 모두 조정대상지역 및 투기과열지구로 묶였습니다.

경기도에서도 과천, 광명, 성남(분당·수정·중원), 수원(영통·장안·팔달), 안양(동안), 용인(수지), 의왕, 하남 등 12개 지역이 추가 지정되었습니다. 시행 시점은 2025년 10월 20일부터이며, 2026년 말까지 우선 지정 후 필요시 연장될 예정입니다.

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토지거래허가구역 지정 효과

거래 시 필수 조건

토지거래허가구역으로 지정된 지역에서 부동산을 거래하려면 다음 조건을 충족해야 합니다.

• 관할 구청장의 허가 필수: 계약 전 반드시 구청에 허가 신청
• 2년 실거주 의무: 허가 받은 주택에 2년 이상 실제 거주해야 함
• 1년 내 기존주택 처분: 다주택자는 1년 내 기존 보유 주택 처분 필요
• 갭투자 불가능: 전세를 끼고 집을 사는 갭투자 원천 차단

허가 대상 면적 기준

서울시 주거지역의 경우 대지지분 6㎡ 초과 주택이 허가 대상입니다. 아파트, 단독주택, 연립주택, 다세대주택 등 모든 주택 유형이 포함됩니다.

허가 예외 사항

다음 경우에는 토지거래허가가 면제됩니다.

• 상속 및 증여
• 경매 및 공매
• 재개발·재건축 보류지
• 허가대상면적 미만 토지

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금융 규제 강화

2025년 10월 대책에서는 주택담보대출 한도도 대폭 축소되었습니다.

• 15억원 이하 주택: 6억원 한도 유지
• 15억~25억원 주택: 4억원 한도
• 25억원 초과 주택: 2억원 한도

또한 소유권이전 조건부 전세자금대출(일명 갭투자 대출)이 전면 금지되었으며, 전세자금대출도 총부채원리금상환비율(DSR)에 반영됩니다.

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해제 후 집값 변화 사례

대표 단지 실거래가 급등

2025년 2월 토지거래허가 해제 후 강남권 대장 아파트들의 가격이 급등했습니다.

• 래미안대치팰리스 1단지(84㎡): 35억 1천만원(2024년 9월) → 40억원(2025년 2월) / 상승폭 4억 9천만원
• 삼성힐스테이트 1단지(84㎡): 28억 7천만원(1월) → 31억원(3월) / 상승폭 2억 3천만원
• 잠실 엘리트 단지들: 전반적으로 2~5억원 상승

주간 아파트 매매가격지수

2월 13일 해제 이후 강남구와 송파구의 주간 아파트 매매가격지수가 급등했습니다. 강남구는 2월 셋째 주 0.38%에서 3월 둘째 주 0.90%까지 상승했고, 송파구도 0.29%에서 지속적인 상승세를 보였습니다.

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정책 배경과 목적

투기 자금 유입 차단

정부는 글로벌 유동성 확대와 금리 인하 기대감으로 서울 등 수도권에 투기성 자금이 재유입되는 조짐이 뚜렷하다고 판단했습니다. 주택시장 과열을 조기에 차단하고 실수요자를 보호하기 위해 선제적 규제에 나선 것입니다.

주택 공급 확대 병행

규제만으로는 근본적인 문제 해결이 어렵다는 판단 하에, 정부는 2026~2030년 수도권 135만 호 주택 공급 계획을 함께 추진합니다. 서리풀지구 2만 가구, 과천지구 1만 가구 등 강남권 인접 공공택지 개발을 서두르고, 노후 영구임대 재건축과 신축매입임대 공급도 확대할 예정입니다.

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시장 전망과 영향

거래량 감소 예상

토지거래허가제가 시행되면 일반적으로 거래량이 급감합니다. 과거 데이터를 분석한 결과, 규제로 거래량은 줄었지만 집값 상승을 완전히 억제하지는 못한 것으로 나타났습니다.

실수요자 중심 시장 형성

투기성 수요가 차단되면서 실제 거주 목적의 실수요자 중심으로 시장이 재편될 것으로 예상됩니다. 갭투자나 단기 시세차익을 노린 투자는 사실상 불가능해집니다.

지방 거주자의 서울 투자 제한

지방에 거주하는 사람이 서울 아파트에 투자하는 것이 사실상 막히게 됩니다. 2년 실거주 의무 때문에 지방 생활 기반을 유지하면서 서울 부동산에 투자하는 것이 어려워집니다.

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주의사항 및 확인 방법

토지거래허가구역은 수시로 지정·해제·조정되므로, 부동산 거래 전에는 반드시 다음 사항을 확인해야 합니다.

1. 서울시 부동산정보광장 또는 관할 구청 홈페이지에서 최신 지정 현황 확인
2. 국토교통부 공식 웹사이트에서 전국 토지거래허가구역 조회
3. 거래 전 부동산 중개업소를 통한 허가구역 여부 확인
4. 허가 신청 시 필요 서류 및 요건 사전 확인

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서울 토지거래허가구역 확대 재지정은 과열된 부동산 시장을 진정시키기 위한 강력한 정책입니다. 2025년 10월 서울 전역으로 확대된 이번 조치는 역대 최대 규모의 규제로, 투기 수요를 차단하고 실수요자를 보호하는 데 초점을 맞추고 있습니다.

다만 규제만으로 집값을 잡기는 어렵다는 과거 사례가 있는 만큼, 주택 공급 확대와 금융 규제가 함께 시행되어야 실질적인 시장 안정을 이룰 수 있을 것입니다. 부동산 거래를 계획하고 있다면 최신 규제 동향을 주기적으로 확인하고, 전문가의 조언을 구하는 것이 중요합니다.

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