2025년 주택 보유세 현황과 연말 부동산 보유세 강화 전망

2025년 주택 보유세, 3년 만에 최고치 기록

2025년 주택 보유세는 공시가격 변동만을 반영해 추정한 결과 7조3천억 원으로, 2024년 6조9천억 원 대비 5.6% 증가할 것으로 전망됩니다. 이는 2022년 이후 3년 만에 최고 수준으로, 일시적으로 줄어들었던 세금 부담이 다시 오름세로 돌아선 것입니다.

보유세 구성과 증가율

세목별로는 재산세가 6조2천억 원으로 5.2% 증가하고, 종합부동산세는 1조1천억 원으로 8.1% 증가할 것으로 예상됩니다. 특히 종합부동산세의 증가폭이 재산세보다 크다는 점이 눈에 띕니다.

주택 보유세는 지방세인 재산세와 국세인 종합부동산세로 구성되며, 주택 공시가격을 과세 기준으로 합니다. 공시가격은 정부가 매년 1월 1일 기준으로 적정 가격을 조사해 산정하며, 실거래가가 아닌 정부가 정하는 '공시가격'에 따라 세금이 계산됩니다.

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공시가격 상승이 보유세 증가의 핵심

2025년 공시가격 변동 현황

2025년 전국 주택 공시가격은 평균 3.3% 상승했으며, 이는 2024년 상승률 1.3%보다 2%포인트 높습니다.

지역별 공시가격 변동:

• 서울 지역은 7.4%의 높은 상승률을 보였고, 경기(3.1%)와 인천(2.4%)도 상승했습니다.
• 반면 세종(-2.7%), 대구(-2.2%), 광주(-1.5%), 부산(-1.2%) 등 일부 지방 도시는 공시가격이 하락했습니다.

서울을 중심으로 한 수도권의 공시가격 급등이 전체 보유세 증가를 주도하고 있으며, 지방과의 격차가 더욱 벌어지고 있는 상황입니다.

보유세 추이 분석

2021~2022년 부동산 가격 급등과 공시가격 현실화 정책 영향으로 주택 보유세는 큰 폭으로 증가했습니다. 하지만 2023년에는 세 부담 완화 정책과 공시가격 현실화 정책 중단 등으로 전년 대비 3조3천억 원(32.5%) 감소한 바 있습니다.

보유세 변화 추이:

• 2022년: 약 10조 원(역대 최고)
• 2023년: 6조7천억 원(32.5% 급감)
• 2024년: 6조9천억 원(소폭 증가)
• 2025년: 7조3천억 원(5.6% 증가, 3년 만에 최고치)

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정부의 보유세 강화 전망 - 최후의 카드

10.15 부동산 대책과 세제 개편 예고

구윤철 부총리 겸 기획재정부 장관은 15일 '주택시장 안정화 대책' 브리핑에서 "생산적 부문으로 자금 흐름을 유도하고 응능부담 과세 원칙, 국민의 수용성 등을 종합적으로 고려해 부동산 세제 합리화 방안을 마련하겠다"고 밝혔습니다.

구 부총리는 "연구용역 및 관계부처와의 논의를 통해 보유세·거래세 조정과 특정 지역 수요 쏠림 완화를 위한 세제 합리화 방안을 검토하겠다"고 언급했습니다. 정부가 보유세를 올리는 방향으로 부동산 세제를 개편하겠다는 뜻을 우회적으로 밝힌 것으로 해석됩니다.

보유세 강화, 거래세 완화 기조

구윤철 부총리는 "보유세는 낮고 양도세는 높다 보니 매물 잠김이 굉장히 크다"며 "보유 부담이 크면 집을 팔 것이고 유동성이 생길 것"이라고 말했습니다.

그는 "미국처럼 재산세를 평균 1% 매긴다면 집값 50억 원의 경우 1년에 5000만 원씩 보유세를 내야 하는데 연봉의 절반이 세금으로 나간다면 버티기 어려울 것"이라고 설명했습니다.

정부의 세제 개편 방향:

• 보유세 강화로 매물 출회 유도
• 거래세(양도세, 취득세) 완화로 거래 활성화
• 고가주택과 다주택자 중심 과세 강화

한국의 부동산 보유세 실효세율은 2023년 기준 0.151%로, OECD 평균인 0.29~0.33%의 절반 수준입니다. 정부는 이러한 낮은 보유세가 부동산 시장 급등의 한 요인이라고 보고 있습니다.

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세제 개편 일정과 추진 계획

부동산 세제 개편 TF 가동

정부는 기획재정부를 중심으로 행정안전부, 국토교통부 등이 참여하는 부동산 세제 개편 태스크포스(TF)를 조만간 가동할 방침입니다. 종합부동산세, 양도소득세, 재산세, 취득세 등 부동산 관련 세목 전반을 검토 대상으로 삼습니다.

이형일 기재부 1차관은 "TF를 꾸려서 이제 검토를 시작한다"며 "여러 가능성을 열어놓고 보고 있다"고 밝혔습니다.

구체적 방안 발표 시기

기재부가 예고한 부동산 세제 합리화 방안 관련 연구용역이 11월부터 시작되는 점을 고려하면, 구체적 방안은 빨라야 2026년 7월 세법개정안 발표 시점에 나올 것으로 보입니다.

연구용역에도 최소 몇 개월은 걸리기 때문에, 실제 세제 개편안 확정은 2026년 즈음이 될 것으로 예상됩니다.

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여당과 정치권의 온도차

여당 지도부는 신중한 입장

문진석 원내수석부대표는 "보유세 인상과 같은 세제 개편 계획은 없다"고 밝혔습니다. 내년 서울시장 출마 후보군으로 거론되는 전현희 민주당 최고위원도 "부동산 보유세와 같이 세제로 국민들에게 부담을 주는 정책은 자제돼야 한다"며 "보유세 인상은 최후의 수단"이라고 강조했습니다.

여당 내 의견 분열

진성준 의원은 "부동산 세제의 큰 원칙은 거래세는 낮추고 보유세는 올리는 것"이라며 "빠르면 빠를수록 좋다"고 말해 정부 입장에 동조했습니다.

지방선거가 최대 변수

내년 6월 지방선거가 변수입니다. 현재도 지방선거 출마 예정자들을 중심으로 반발이 나오는 상황에서 선거를 목전에 두고는 저항이 더 커질 가능성이 있습니다.

부동산 세제 개편 논의가 내년 6월 지방선거 이후로 미뤄질 전망이며, 선거 결과에 따라서도 세제 개편 추진 가능성이 달라질 것으로 보입니다.

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지자체 세수 문제와 개편 방향

취득세-재산세는 지자체 재정 근간

보유세를 강화하고 거래세를 낮추는 방향으로 세제를 개편할 경우 '지자체 세수'가 문제입니다. 취득세와 재산세는 지자체 재정의 근간을 이룹니다.

정부는 보유세·거래세 중심의 부동산 세제 개편 범위를 '지방자치단체 교부 기준'까지 확대하는 방안을 검토하는 것으로 알려졌습니다. 지자체 세수 감소 문제를 해결하지 않고는 세제 개편이 현실화되기 어렵기 때문입니다.

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현행 보유세 과세 제도

재산세 과세 방식

재산세는 주택별 공시가격에서 공정시장가액비율을 적용해 과세표준을 정하고, 정해진 세율을 적용해 부과됩니다.

공정시장가액비율:

• 1세대 1주택자: 43~45% (주택가격에 따라)
• 그 외: 60%

종합부동산세 과세 방식

종합부동산세는 납세자 보유 주택의 공시가격 합산액이 일정 기준금액을 초과하는 경우, 그 초과분에 공정시장가액비율(60%)을 곱한 금액으로 계산합니다.

과세기준금액:

• 1세대 1주택자: 12억 원 초과
• 일반(다주택자): 9억 원 초과
• 법인: 기준금액 없이 전액 과세

세율:

• 1세대 1주택자: 최대 5.0%
• 법인: 최대 5.0%

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2025년 보유세 부담 완화 정책 현황

종부세 세율 완화 (2025년 하반기부터)

2025년부터 종합부동산세의 과세표준 구간별 세율이 전반적으로 인하됩니다. 1세대 1주택자는 기존 0.5%~2.7%에서 0.35%~1.5%로, 일반 다주택자는 0.6%~6.0%에서 0.5%~4.0%로 완화됩니다.

고령자·장기보유자 공제 확대

고령자와 장기보유자에 대한 공제율도 확대됩니다. 만 65세 이상은 최대 40%, 70세 이상은 60%의 고령자 공제를 받을 수 있으며, 보유 기간 15년 이상이면 최대 50%의 장기보유공제가 적용됩니다.

공시가격 현실화율 하향 조정

정부는 공시가격 현실화율 목표치를 하향 조정했습니다. 2021~2022년 공시가격 급등으로 보유세 부담이 커지자 현실화 정책을 중단하고 상승률을 억제하는 방향으로 선회했습니다.

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보유세 강화 전망과 대응 전략

보유세 강화는 기정사실화

정부와 정치권 모두 "보유세 강화, 거래세 완화"가 정답이라는 점에는 동의하고 있습니다. 문제는 시기와 속도, 그리고 정치적 수용성입니다.

보유세 강화 가능성:

• 집값 안정화 효과가 나타나지 않으면 최후의 카드로 보유세 강화 단행
• 2026년 7월 세법개정안에서 구체적 방안 발표 가능
• 지방선거 이후 본격 추진 예상

주택 소유자 대응 전략

다주택자라면:

1. 보유세 부담 증가 예상: 공시가격 상승 + 세제 강화로 이중 부담
2. 처분 계획 재검토: 보유세가 본격 강화되기 전 매도 검토
3. 거래세 완화 시기 활용: 양도세 중과 유예 연장 여부 주시

1주택자라면:

1. 비과세 요건 확보: 2년 이상 실거주 + 2년 이상 보유 필수
2. 공시가격 상승 대비: 보유세 증가분 예산 확보
3. 종부세 기본공제 12억 원 활용: 공시가격 기준 관리

무주택자라면:

1. 거래세 완화 시기 활용: 취득세 감면 혜택 적극 활용
2. 지방 저가주택 특례 활용: 공시가격 4억 원 이하 주택 1주택 특례
3. 실거주 계획 명확히: 토지거래허가구역 2년 실거주 의무 고려

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역대 정부의 보유세 정책과 실패 사례

노무현·문재인 정부: 보유세 강화 중심

노무현 정부 시절 한덕수 당시 경제부총리는 2006년 6월 "부동산 세제의 기본 방향은 보유세 강화, 거래세 완화"라고 밝힌 바 있습니다. 참여정부는 2005년 종부세를 도입하면서 취·등록세를 기존 5%에서 3.5%로 낮췄지만, 동시에 다주택자에게 양도세를 중과했습니다.

문재인 정부도 공시가격 현실화율을 90%까지 끌어올리겠다며 보유세 강화에 중점을 뒀습니다. 하지만 몇 년 새 집값이 급등하면서 보유세가 예상보다 더 가파르게 솟구쳤는데 거래세를 올리는 '악수'까지 뒀습니다.

이명박 정부: 보유세 완화 기조

이명박 정부도 '보유세 강화·거래세 완화'를 원칙으로 내세웠지만, 글로벌 금융위기 이후 부동산 경기 침체로 실제로는 보유세를 완화하는 방향으로 선회했습니다.

역대 정부가 실패한 이유

1. 급격한 공시가격 상승: 보유세 부담이 예상보다 가파르게 증가
2. 거래세 완화 미흡: 보유세만 올리고 거래세는 그대로 유지하거나 오히려 강화
3. 정치적 저항: 유권자 반발로 일관된 정책 추진 어려움
4. 공급 부족: 세금 강화만으로는 집값을 잡을 수 없다는 한계

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전문가 의견과 전망

국회예산정책처는 "2025년 주택분 보유세수는 공시가격 상승에 힘입어 2024년에 이어 완만한 증가세를 보일 것"이라며 "세제 제도의 큰 변화 없이 공시가격 변동률만을 반영한 추정치임을 감안할 필요가 있다"고 밝혔습니다.

정부의 공시가격 산정과 세제 정책 변화 여부에 따라 실제 보유세 부담은 다소 변동 가능성이 있으나, 부동산 시장 및 세수 측면에서 주택 보유세는 점진적으로 증가하는 추세가 지속될 전망입니다.

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2025년 주택 보유세는 공시가격 상승으로 3년 만에 최고치를 기록했으며, 정부는 연말을 기점으로 본격적인 보유세 강화 방안을 검토하고 있습니다.

'보유세 강화, 거래세 완화'는 오랜 시간 정답으로 여겨져 왔지만, 정치적 부담과 지방선거 등의 변수로 실제 시행 시기는 유동적입니다. 다만 집값 과열이 지속될 경우 정부가 '최후의 카드'로 보유세 강화를 단행할 가능성이 높습니다.

주택 소유자라면 보유세 증가 추세를 면밀히 관찰하고, 본인의 상황에 맞는 전략을 미리 수립하는 것이 중요합니다. 특히 다주택자는 세제 강화 전 처분 계획을 재검토하고, 1주택자는 비과세 요건을 철저히 준비해야 합니다.

※ 본 글은 정보 제공 목적으로 작성되었으며, 개별 사안에 대한 세무 상담은 전문가와 진행하시기 바랍니다.

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