2026년 8월3일 발표한 세제개편안 종합부동산세 , 뭐가 어떻게 달라지나? (feat. 보유세·양도세 정리)

정부가 2026년 8월 3일 '2026년 세제개편안'을 발표하면서 종합부동산세(종부세) 체계가 큰 폭으로 바뀝니다. 핵심은 '주택 수'가 아니라 '가액'을 중심으로 세금을 매기는 방향으로 전환된다는 점입니다. 실거주자와 비거주자의 공제 기준도 크게 벌어졌습니다. 오늘은 이번 개편안의 핵심 내용을 하나씩 정리해보겠습니다.

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1. 종부세, 주택 수 기준에서 '가액' 기준으로

기존에는 1주택자와 다주택자를 나누고, 다시 2주택·3주택 이상으로 세율을 차등 적용했습니다. 이번 개편으로 이 틀이 바뀝니다.

• 1세대 1주택자: 주택가액(공시가격) 합계 14억원 초과 시 종부세 과세 (기존 12억원)
• 다주택자: 기존과 동일하게 9억원 초과 시 과세 대상

언뜻 1주택자 기준이 완화된 것처럼 보이지만, 실제로는 다른 변수들이 함께 조정되면서 세 부담이 늘어나는 경우가 많습니다.

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2. 공정시장가액 비율 60% → 70%로 인상

과세표준(과표)을 정할 때 공시가격을 얼마나 반영할지 결정하는 '공정시장가액 비율'이 60%에서 70%로 오릅니다. 3주택 이상 및 조정대상지역 다주택자는 2027년 70%, 2028년부터는 **80%**까지 단계적으로 인상됩니다.

이 비율이 오르면 같은 공시가격이라도 과표 자체가 커지기 때문에, 더 높은 세율 구간에 진입할 가능성이 커집니다.

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3. 과표 6억~12억 구간 세율 0.3%p 인상 (1.0% → 1.3%)

시가 기준 약 31억~46억원 사이 주택을 보유한 이들이 속하는 구간의 세율이 1.0%에서 1.3%로 오릅니다.

실제 사례로 보는 세 부담 변화

비거주 1주택자, 공시가 19억원인 경우

• 기존: 기본공제 12억원 차감 → 과표 4억2000만원(공정시장가액 60%) → 세율 0.7%
• 개편 후: 과표 7억원(70% 적용) → 세율 1.3% 구간 진입 → 세 부담 대폭 증가

실거주 1세대 1주택자, 공시가 18억원인 경우

• 기존: 과표 3억6000만원 → 세율 구간 3억~6억원 이하
• 개편 후: 기본공제 상향으로 과표 2억8000만원 → 3억원 이하 구간(세율 0.5%)으로 하락 → 오히려 세 부담 완화

즉, 실거주 여부에 따라 유불리가 크게 갈리는 구조입니다.

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4. 공제 기준, '거주와 비거주'로 이원화

1세대 1주택자의 종부세 기본공제가 다음과 같이 나뉩니다.

구분                                                                                                                     기본공제액

실거주 1주택	14억원
비거주 1주택	9억원

비거주 1주택자는 기존 12억원에서 9억원으로 공제액이 낮아지는 셈이라, 세 부담이 커질 수밖에 없습니다.

다주택자 공제 계산식은 다음과 같습니다.

 

기본공제 = (5억원 × 거주 주택 공시가 ÷ 전체 주택 공시가 합계) + 4억원

예를 들어 거주 주택 공시가 15억원, 비거주 주택 5억원을 보유한 경우: 5억원 × 15억원 ÷ 20억원 + 4억원 = 7억7500만원

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5. 중과세율, 2028년부터 주택 수 관계없이 일원화

기존에는 2주택자와 3주택 이상 보유자의 세율이 크게 달랐지만, 이 구분이 단계적으로 사라집니다.

2028년부터 적용될 세율 (과표 12억원 초과분 기준, 주택 수 무관)

• 25억원 이하: 2.0%
• 50억원 이하: 3.0%
• 94억원 이하: 4.0%
• 94억원 초과: 5.0%

단, 내년(2027년)은 한시적으로 3주택 이상은 기존 세율을 유지하고, 2주택 이하 세율만 아래와 같이 인상됩니다.

• 25억원 이하: 1.5%
• 50억원 이하: 2.0%
• 94억원 이하: 2.7%
• 94억원 초과: 3.5%

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6. 세 부담 상한 150% → 200%로 완화(?) 확대

전년 대비 종부세가 급격히 오르는 것을 막기 위한 '세 부담 상한' 제도도 손질됩니다. 기존에는 전년도 납부액의 1.5배가 상한이었지만, 앞으로는 2배까지 늘어날 수 있습니다. 상한이 늘어난다는 것은 급격한 세 부담 증가를 더 크게 허용한다는 의미이므로, 실질적으로는 납세자에게 불리한 방향입니다.

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7. 세액공제, '보유 기간'에서 '거주 기간'으로 전환

가장 눈에 띄는 변화 중 하나입니다. 기존에는 연령과 '보유 기간'을 기준으로 세액공제를 받았지만, 앞으로는 '거주 기간'이 기준이 됩니다.

연령별 공제율 (변동 없음)

• 65세 미만: 20%
• 70세 미만: 30%
• 70세 이상: 40%

거주 기간별 공제율 (신설, 5년 이상부터 적용)

• 10년 미만: 20%
• 15년 미만: 40%
• 15년 이상: 50%

2027년은 한시적으로 보유 기간에 따른 공제(거주 기간 공제율의 절반)도 함께 인정되며, 둘 중 유리한 쪽이 적용됩니다.

또한 그동안 상한이 없었던 1세대 1주택자 공제액에 한도가 신설됩니다. 2027년 800만원, 2028년부터는 600만원까지만 공제받을 수 있습니다.

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핵심 요약

항목                                                                        기존                                   개편 후

1주택자 과세 기준	12억원 초과	14억원 초과
공정시장가액 비율	60%	70%(단계적 80%)
과표 6억~12억 세율	1.0%	1.3%
비거주 1주택 공제	12억원	9억원
세 부담 상한	150%	200%
공제 기준	보유 기간	거주 기간
1주택 공제 한도	없음	최대 600만~800만원

이번 개편안의 방향을 한 줄로 요약하면, **"실거주자에게는 일부 완화, 비거주·다주택·고가주택 보유자에게는 부담 강화"**로 정리할 수 있습니다. 특히 공정시장가액 비율 인상은 공시가격 변동 없이도 실질 세 부담을 키우는 효과가 있어 눈여겨볼 대목입니다.

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