이재명 정부 9.7부동산대책 분석 | 135만가구 공급계획의 모든 것

2025년 9월 7일, 이재명 정부가 출범 후 첫 번째 본격적인 주택공급 대책을 발표했습니다. 기존 6·27 대출규제 대책에 이어 이번에는 공급 확대에 중점을 둔 종합적인 부동산 정책이 나왔는데요. 과연 어떤 내용을 담고 있을까요?

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9.7 부동산 대책의 핵심 내용

1. 수도권 135만 가구 착공 계획

정부는 2030년까지 수도권에 135만 가구를 착공한다고 발표했습니다. 이는 매년 1기 신도시 규모에 해당하는 대규모 공급 계획입니다.

주요 특징:

• 착공 기준 목표 설정: 기존 인허가 중심에서 실제 착공으로 목표 전환
• 사업기간 단축: 전체 사업기간을 2년 이상 단축하여 조기 공급 추진
• 4만 6천 가구 조기 공급: 2030년까지 조기 공급 목표 설정

2. LH의 역할 변화: 시행자로 직접 참여

민간 중심이던 공급 구조를 공공이 직접 책임지는 체계로 바꾸고, 한국토지주택공사(LH)가 공공택지 매각을 중단하고 직접 시행자로 참여하게 됩니다.

주요 변화점:

• 공공택지 매각 중단: LH가 더 이상 택지만 공급하지 않고 직접 개발
• 직접 시행 체계: 공공이 주택 건설까지 책임지는 구조로 전환
• 안정적 공급 기반: 민간 의존도를 낮추고 공공 주도의 안정적 공급 체계 구축

3. 강화된 대출규제: LTV 40% 하향 조정

9월 8일부터 무주택자의 규제지역 주택담보인정비율(LTV) 상한이 기존 50%에서 40%로 강화됩니다.

추가 규제 내용:

• 수도권·규제지역 주담대 제한: 주택매매·임대사업자의 주담대 대출 금지
• 전세대출 한도 축소: 1주택자의 전세대출 한도를 2억원으로 일괄 축소
• 투기 수요 차단: 과도한 가계대출 증가와 주택시장 변동성 방지

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기존 6·27 대책과의 연관성

6·27 대책 주요 내용 재검토

6·27 부동산 대책은 이재명 정부의 첫 부동산 대책으로, 초고강도 대출 규제에 초점을 맞춘 금융 중심의 대책이었습니다.

• 수도권 주담대 한도 6억원 제한: 소득이나 주택 가격과 무관한 일괄 적용
• 규제지역 확대: 강남 3구, 용산구뿐 아니라 서울 전체로 확장
• 즉시 시행: 발표 다음날부터 바로 적용되는 긴급 대책

9·7 대책과의 차이점

6·27 대책이 '수요 억제'에 집중했다면, 9·7 대책은 '공급 확대'에 방점을 찍었습니다. 하지만 동시에 추가적인 대출규제도 함께 발표하여 수요와 공급 양면에서 접근하는 모습을 보여줍니다.

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부동산 시장에 미치는 영향 분석

긍정적 영향

1. 공급 물량 대폭 확대: 135만 가구라는 대규모 공급으로 공급 부족 해소 기대
2. 공공 주도의 안정적 공급: LH 직접 시행으로 민간 변수 최소화
3. 투기 수요 차단: 강화된 대출규제로 투기 자금 유입 방지

우려되는 부분

1. 실수요자 부담 가중: 강화된 LTV로 무주택자도 대출 부담 증가
2. 사업 지연 리스크: 공공 주도 방식의 속도감 문제
3. 자금 조달 부담: 대규모 공급 계획 이행을 위한 재원 확보 과제

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전문가들의 평가

부동산 전문가들은 이번 9·7 대책에 대해 "공급 확대 의지는 높이 평가하지만, 실행 가능성과 시장 안정성 측면에서 면밀한 검토가 필요하다"고 평가하고 있습니다.

특히 LH의 직접 시행 방식에 대해서는 "공공의 역할 확대는 바람직하지만, 효율성과 품질 관리 측면에서 우려가 있다"는 의견도 제기되고 있습니다.

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향후 전망과 과제

단기 전망 (6개월~1년)

• 강화된 대출규제로 단기적 거래량 감소 예상
• 투기 수요 위축으로 일부 지역 가격 조정 가능성
• 실수요자 관망세 지속될 전망

중장기 전망 (2~5년)

• 대규모 공급 물량 출시로 공급 부족 문제 완화
• 공공 주도 공급으로 가격 안정화 효과 기대
• 주택 시장의 구조적 변화 가능성

해결해야 할 과제

1. 재원 조달 방안: 135만 가구 공급을 위한 충분한 예산 확보
2. 사업 속도: 공공 시행의 효율성 제고 방안 마련
3. 시장 안정성: 급격한 정책 변화로 인한 시장 혼란 최소화
4. 실수요자 보호: 강화된 규제가 실제 집 필요한 사람들에게 미치는 영향 최소화

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균형잡힌 접근이 필요한 시점

이재명 정부의 9·7 부동산 대책은 기존 수요 억제 정책에서 공급 확대로 정책 방향을 전환한 의미있는 시도입니다. 하지만 동시에 추가적인 대출규제도 함께 발표하여 시장 안정화 의지를 보여주고 있습니다.

성공적인 정책 이행을 위해서는 충분한 재원 확보와 함께 실행 가능한 로드맵 제시가 필요합니다. 또한 실수요자에게 과도한 부담이 가지 않도록 세심한 정책 조율이 요구됩니다.

부동산 시장의 안정화와 서민 주거안정이라는 두 마리 토끼를 잡기 위해서는 지속적인 모니터링과 정책 보완이 필요할 것으로 보입니다.

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