모아타운·가로주택사업, 정부·서울시 지원책

노후 저층 주거지가 밀집한 동네라면 한 번쯤 들어봤을 '모아타운'과 '가로주택사업'. 대규모 재개발이 어려운 지역에서 소규모 필지를 묶어 정비하는 방식으로, 최근 서울시가 사업 속도를 높이기 위한 여러 지원책을 잇달아 내놓고 있습니다. 오늘은 최신 발표 자료를 바탕으로 두 제도의 개념부터 정부 지원 내용, 최근 이슈까지 정리해봅니다.

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1. 모아타운·모아주택이란?

모아타운(소규모주택정비 관리지역)은 신축과 구축 건물이 혼재돼 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지를 하나의 그룹으로 묶어, 대단지 아파트처럼 체계적으로 관리하는 서울시의 정비 모델입니다. 그 안에서 이웃한 다가구·다세대주택 필지 소유자들이 개별 필지를 모아 공동 개발하는 사업이 '모아주택'이며, 대표적인 유형이 가로구역 단위로 진행하는 '가로주택정비사업'입니다.

모아타운 지정 요건 (주민 제안 방식 기준)

• 면적: 1만~2만㎡ 미만(사업예정지 1개소) / 2만~10만㎡ 미만(사업예정지 2개소 이상)
• 노후도: 전체 50% 이상
• 동의율: 토지등소유자 60% 이상 및 토지면적 1/2 이상(국·공유지 제외)

가로주택정비사업(소규모 재건축형) 요건

• 면적 1만㎡ 미만, 200세대 미만 공동주택 등 소규모 정비가 필요한 경우 적용

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2. 핵심 인센티브 – 어떤 지원을 받을 수 있나

모아타운·모아주택으로 지정되면 개별 사업으로 진행할 때보다 훨씬 큰 규제 완화 혜택을 받습니다.

• 용도지역 상향: 1종 주거지역을 2종으로, 2종을 3종으로 상향
• 용적률 완화: 법적 상한까지 용적률 완화, 기반·공동이용시설 조성 시 법적 상한 초과도 가능
• 층수 규제 완화: 2종 7층 이하 지역도 공공기여 없이 최고 15층까지 건립 가능
• 사업면적 완화: 가로주택정비 방식으로 모아타운 내에서 추진 시 사업면적을 기존 1만㎡ 이내에서 2만㎡ 이내로 확대
• 절차 간소화: 추진위원회 설립 절차 생략, 통합심의위원회(당연직 3명 포함 총 38명) 운영으로 심의 일원화
• 주차장 통합 설치: 개별 건물이 아닌 타운 단위의 공영주차장 조성 지원
• 사업기간 단축: 정비계획 수립·관리처분계획인가 절차 생략으로 2~4년 내 사업 완료 가능

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3. 2025~2026년 최신 지원책 흐름

사업성 보정계수 도입 (2025.8.19 발표)

서울시는 기존 재건축·재개발에만 적용하던 '사업성 보정계수'를 모아주택에도 도입한다고 발표했습니다. 땅값이 서울 평균보다 낮은 사업지일수록 보정계수를 높여 임대주택 비율은 줄이고 일반분양 물량을 늘려주는 방식입니다. 현재 추진 중인 모아타운의 93%가 서울 평균 공시지가 이하 지역인 만큼, 이미 선정된 모아타운 12곳에 보정계수 1.5를 적용한 시뮬레이션 결과 주민 평균 분담금이 약 7,000만원 줄어드는 것으로 나타났습니다.

같은 발표에서 간선도로변·역세권 등 기반시설 우수입지는 준주거지역까지 용도지역을 상향해 모아주택 총 7,000호를 추가 공급할 수 있는 기반도 마련했습니다.

모아주택·모아타운 활성화 심의기준 개정 (2026.7.8)

서울시는 2022년 제정된 심의기준을 2026년 7월 8일 다시 개정해, 부지면적·주차장 확보·가로대응형 배치계획 등 사업시행계획 수립 기준과 건축규제 완화 기준을 보완했습니다.

2026년 서울시 주택실 업무계획

2026년 업무계획에는 소규모주택정비 활성화를 위한 '모아타운 전략계획' 수립과 '재정비촉진계획 수립기준' 개편안 마련이 포함돼 있어, 모아타운 지정·관리 방식이 한층 체계화될 전망입니다.

공사비 분쟁 대응 강화

모아타운·모아주택에서도 재건축·재개발과 마찬가지로 시공사와의 공사비 증액 분쟁이 늘면서, 서울시의회는 서울주택도시공사(SH)가 공사비 검증을 지원하고 시가 비용 일부를 부담할 수 있도록 하는 조례를 발의했습니다. 국토교통부 역시 정비사업 전문 중재기구를 신설해 그 결정에 확정판결 효력을 부여하는 방안을 추진 중이며, 관련 '도시 및 주거환경정비법' 개정안 발의를 준비하고 있습니다.

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4. 추진 현황

2026년 4월 기준 모아타운은 60개소, 가로주택정비사업은 8개소가 지정·추진 중인 것으로 집계됩니다. 다만 사업성 저하와 주민 간 갈등으로 지정이 취소된 곳도 있어, 서울시는 2026년 8월 기준 11곳의 모아타운 대상지 선정을 취소했다고 밝혔습니다. 이에 서울시는 갈등이 심화된 지역에 전문 코디네이터를 파견해 초기 단계부터 중재를 지원하는 등 사업 관리를 강화하고 있습니다.

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5. 실수요자·조합원이 알아둘 점

• 모아타운 지정 = 재개발이 아니라는 점을 정확히 이해해야 합니다. 소유권이 유지되며, 사업 참여 여부는 개별 필지 소유자의 선택에 달려 있습니다.
• 사업성 보정계수, 용적률·층수 완화 등 인센티브는 지역·필지 여건에 따라 적용 폭이 다르므로, 관할 구청 또는 서울시 모아센터를 통해 개별 사업지 조건을 확인하는 것이 정확합니다.
• 공사비 분쟁이 잦은 만큼, 계약 전 시공사와의 공사비 산정 근거를 꼼꼼히 따져보는 것이 좋습니다.

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모아타운과 가로주택사업은 대규모 재개발이 어려운 노후 저층 주거지를 위한 현실적인 대안으로 자리잡고 있습니다. 사업성 보정계수 도입, 심의기준 개정, 공사비 분쟁 중재 강화 등 최근 발표된 지원책들은 모두 '사업 속도'와 '주민 부담 완화'에 초점이 맞춰져 있습니다. 내 동네가 모아타운 대상지인지, 어떤 인센티브를 받을 수 있는지는 서울시 주거포털이나 관할 구청을 통해 최신 정보를 직접 확인하는 것을 추천합니다.

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